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蚌埠市农业产业化龙头企业

怀远县拥有种子生产包装权的注册资金1500万元以上的公司

土地流转

土地流转

  我们公司为了响应国家政策,承包土地,2012年3月先后从怀远县万福镇砖桥村、刘楼村流转土地一万三千多亩,陈集乡陈集村流转土地一千多亩以及找郢乡大河湾流转土地三百多亩。在万福镇砖桥村成立了专业合作社。

  土地流转具有以下五大模式:


  互换土地,是农村集体经济组织内部的农户,为方便耕种和各自的需要,对各自土地的承包经营权进行的简单交换,是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路。30年前,中国农村实行土地联产承包责任制,农民分到了土地。但由于土地肥瘦不一,大块的土地被分割成条条块块。划分土地时留下的种种弊病,严重制约着生产力的发展和产量的提高。如何让土地集中连片,实现规模化、集约化经营,于是互换这种最为原始的交易方式,进入农民视野。

  在市场利益驱动和政府引导下,农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方,出租的期限和租金支付方式由双方自行约定,承租方获得一定期限的土地经营权,出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中,有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。
关键如何保证其合法性。让双方心里都踏实。

  入股,亦称“股田制”或股份合作经营,是指在坚持承包户自愿的基础上,将承包土地经营权作价入股,建立股份公司。在土地入股过程中,实行农村土地经营的双向选择(农民将土地入股给公司后,既可继续参与土地经营,也可不参与土地经营),农民凭借土地承包权可拥有公司股份,并可按股分红。该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接,以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来,农民既是公司经营的参与者,也是利益的所有者,是当前农村土地流转机制的新突破。

  宅基地换住房,承包地换社保
  以重庆为例,去年被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后,在土地改革领域率先进行大胆探索,创造了土地流转的九龙坡模式即宅基地换住房、承包地换社保。也就是说,农民放弃农村宅基地,宅基地被置换为城市发展用地,农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权,享受城市社保,建立城乡统一的公共服务体制。

  “股份+合作”
  中国山东省宁阳县探索土地承包经营权流转新机制,建立起“股份+合作”的土地流转分配方式。这种模式是,农户以土地经营权为股份共同组建合作社。村里按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则,引导农户以土地承包经营权入股。合作社按照民主原则对土地统一管理,不再由农民分散经营。合作社挂靠龙头企业进行生产经营。合作社实行按土地保底和按效益分红的方式,年度分配时,首先支付社员土地保底收益每股(亩)700元,留足公积公益金、风险金,然后再按股进行二次分红。
流转特点 :
  1、流转速度加快,渐具规模。自1998年土地二轮承包以来,我县土地承包经营权流转速度呈逐年递增之势,流转的土地面积不断扩大,所涉农户不断增多。至目前为止,流转的土地面积占总耕地面积的比例少则5%,多则15%以上,平均比例为8%左右,涉及土地流转的农户数约占总农户数的26%。
  2、流转类型多样,比例不均。按照不同的标准,可将土地承包经营权流转行为分为各种不同的类型。一以流转主体为标准,可分农户与村委会之间的流转和农户与农户之间的流转。其中以农户与农户之间的流转为主,流转面积约占总流转面积的90%。二以流转对象为标准,可为责任田承包经营权流转、机动田承包经营权流转和三荒地承包经营权流转。其中以责任田承包经营权流转为主,约占总流转面积的96%。三以流转方式为标准,可分为转包、出租、互换、转让、投股或参与股份合作等其他方式流转。其中以转包为主,约占总流转面积的70%以上。转包中又以外出打工或经商农户,将土地转包给亲友或本村其他农户居多。此外,还有农户将土地转包给种植、养殖大户以及集体向农户反租转包等形式。四以流转是否签订协议为标准,可分为协议流转和无协议流转。其中协议流转农户略占优势,占总流转农户数的65%左右。协议流转又分为书面协议流转和口头协议流转,其中口头协议流转占协议流转的绝大多数,签订书面协议流转的农户不足总流转户的 10%。五以流转是否有偿为标准,可分为有偿流转和无偿流转。其中以无偿流转为主,约占总流转户的60%以上。六以流转是否履行报批准、备案或办理土地使用权证书变更登记程序为标准,可分为批准流转、备案流转、登记流转和自行流转。其中以自行流转为主,占总流转面积的95%。
  3、流转行为欠规范,缺少管理。流转行为严重不规范,表现为自行流转多,报批准、报备案的少,申请变更登记的更少;口头协议多,书面协议少;约定不明的多,约定明确的少;书面协议内容不规范的多,规范的少等。有些村存在连锁流转现象,接受流转的农户又将自己享有的土地承包经营权流转给其他农户,形成锁链式流转。镇、村对土地承包经营权流转行为普遍缺乏严格规范的管理。
  4、部分耕地被非农业化,有极少量的非法流转行为存在。有的耕地被转为非农用途,主要用于招商引资、工业园区、小城镇等项目建设。这些建设用地绝大多数履行了批准手续,也有一小部分没有被批准。相关镇为了完成工业发展等任务,以镇政府或用地单位名义,采取向农户租赁的方式,将土地使用权流转到自己名下,用于非农建设。

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